在“房住不炒”的大靠山下，房地产行业作为短期刺激经济增进的手段愈发势弱，房地产市场也由“增量开发”为代表的增量时代，逐步进入到以“存量运管”为标志的存量市场。都会更新作为都会生长到一定阶段的一定产物，正在一步步登上历史舞台。

　　而随着都会更新赛道的开启，佳兆业（HK：01638）、富力（HK：02777）等规模房企络绎不绝，其纷纷希望能够通过提前结构，捉住行业未来风口。同时，随着中国城镇化历程从原来的“粗放式生长”时期进入“精细化运营”时代，各介入都会更新生长的企业，也逐渐在时间的长河中找到了自己的定位，并起劲推动都会更新向前迈进。

　　房企抢滩大湾区

　　随着房地产增量市场天花板的见顶，单纯依附传统的招拍挂方式获取土地，已经无法知足房地产企业的扩张胃口。都会更新政策的出台，为房企结构一二线都会，提供了新的思绪。

　　据克而瑞统计，现在，品牌房企半数已经介入到都会更新领域。但由于都会更新项目存在开发周期长、难度大等特点，勇于在公然市场宣布企业都会更新结构数据的企业并不多。蓝鲸房产凭据上市房企2019年年报、半年报披露数据不完全统计发现，在TOP100房企中，仅有19家企业披露了都会更新的介入情形。

　　值得注意的是，在19家披露数据的房企中，在都会更新领域结构最多的，既不是号称“旧改大王”的佳兆业，也不是以旧改起身的富力地产，而是以收并购著称的融创中国（HK：01918）。据公然数据显示，停止2019年3月29日，融创中国旧改等协议状态的土地储备约7327万平方米。着名房企研究院严跃进对蓝鲸房产直言，在房地产市场竞争下半场，融创中国加紧结构都会更新，显然不甘于现在的销售排名，希望借助都会更新发力，更上一层楼。

　　同时，蓝鲸房产梳理发现，从房企都会更新的结构来看，都会更新的浪潮从华南卷起也不无道理。

　　以佳兆业为例，从第一个旧改项目深圳桂芳园起航，经由20年的生长，佳兆业稳步发展为以大湾区为中央，辐射天下的行业龙头。财报数据显示，2019年佳兆业都会更新投拓项目19个，停止2019年12月31日，其尚未纳入土储的旧改占地面积同比增进33%至3987.3万平米，大湾区旧改占地面积占比到达99%，其中深圳占27%，广州占36%，中山占22%；而富力地产降生之初即是在广州举行旧厂革新，坊间更是流传着这样一句话“广州每一根倒下的烟囱背后，都有富力的身影。”；就连2019年刚刚结构都会更新营业的龙湖（HK：00960），也将首秀舞台，选在了大湾区。

　　大湾区逐渐成为各房企厮杀都会更新的战场。

　　“去房地产头脑”促进都会更新生长趋于精细化

　　不外，虽然都会更新的几十万亿市场规模十分诱人，但其开发周期长和前期投入大的特点，也不容忽视。这也对结构都会更新的企业的资金实力，提出了更高的要求。

　　对此，房地产企业连系自身资产实力以及生长要求，实践出了3条介入都会更新的路径。

　　其一、是以佳兆业、富力为代表的自力运作模式。佳兆业建立佳兆业都会更新团体，开创了都会更新与产业运营、配套运营、财富治理、文化旅游、物业运营协调生长大款式，强化都会更新项目的品牌内在。20年的开发革新履历，乐成打造了平湖佳兆业广场、佳兆业・山海城、深圳佳兆业金沙湾国际乐园等标杆项目。富力地产也于2019年正式建立都会更新团体；其二、则以收并购为主。如龙湖上海华泾天街商业项目，是其通过收并购后举行革新开业的天街项目；其三、是通过互助形式介入都会更新。如碧桂园（HK：02007）佛肇区域公司与顺控团体配合建立顺德都会更新平台公司，专门针对顺德村级工业园区的项目拓展、开发运营、金融服务等方面开展事情。

　　而值得注意的是，由于都会更新还涉及到设计、定位、招商、运营等庞大的营业链条，房地产企业除介入模式上存在差别之外，由于开发项目的产权主体、规模、原用地功效等差别，也使得都会更新项目各具特色，且类型繁多。

　　严跃进对蓝鲸房产示意，按都会更新革新的工具划分，房企介入都会更新主要包罗老旧商业区革新、工业区革新、住宅小区革新、历史文化街区革新、城中村革新等类型。

　　也正因此，房企在介入都会更新的过程中，不能够简朴的复制开发模式，也增加了事情的难度。

　　以万科（SZ:000002）为例，2017年，为响应深圳对城中村革新的政策，万科提出“万村设计”，即通过对村民住房的签约、革新，转化为长租公寓出租。然而，由于长租公寓盈利模式的不明确，“万村设计”很难在短时间内实现盈利，2019年，该设计被周全叫停。

　　但“万村设计”的失利，并不代表万科都会更新的实力。在永庆坊项目的打造过程中，万科从村民意愿出发，即保留了街区原有的修建风貌和历史文化肌理，也引入了重创办公、特色商业等现代化因素，成为了都会更新中的标杆项目。

　　富力地产也是云云。2007年富力团体主导的广州猎德旧村革新项目，仅用3年时间，便将便将猎德村这个原本贫困落后的“城中村”打造成广州第一个旧改“土豪村”。然而，富力地产在对2012年拿下的茅岗村举行革新时，因部门村民革新意愿未统一，原本答应2019年交付的回迁房，至今仍未完工。

　　每一个都会更新项目都具备自己怪异的个性。对此，全联房地产商会副秘书长、房讯控股董事长刘凯曾在公然场合示意，企业在完成都会更新的过程中，需要具备科技驱动能力、产业迭代能力、创意和设计能力以及资产治理能力的综合能力。或许只有“去地产化头脑”，才气做好都会更新。

　　在政策支持和土地资源紧缺靠山下，都会更新成为房企介入一二线房地产市场的重要途径之一。未来随着城镇化生长，房企一定通过都会更新进一步加大企业与都会生长的融合。

（责任编辑：常丹丹 HO016）,

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