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Phương pháp chơi tài xỉu:前十个月 京楼卖出了2761套10万+住宅

admin2022-11-032

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  北京楼市成交持续低迷,但高端住宅却完全是另一番热闹的场面。

  今年以来,楼市虽然不景气,却隔三岔五能遇到想买高端住宅的咨询,甚至还有怕买不上四处托关系的,也算是当下楼市的一大反差奇观了。不只是观感如此,成交数据也有印证。根据合硕机构的统计,截至10月26日,北京单价10万+的高端住宅项目已经成交了2761套,成交面积达50.71万平方米。

  这是什么概念?仅前10个月,10万+住宅的成交量就比去年全年还多出了700余套,累计的成交金额已达569.22亿元,平均单套成交总价为2062万元,各项指标均已创下年度历史成交的新纪录。

  显然,在整体楼市的一片萧条中,10万+的高端住宅项目“火”出了独立行情。一般来说,高端住宅市场在成交量上只占楼市总交易量的1%左右,但又因为高定价、高成交价,往往具备了一定的风向标性质。那么,此次高端市场的持续走强,是否会为整个楼市带来复苏呢?

  多个10万+新盘售罄

  没有喜报,没有声音,更没有热火朝天,但已经没房了。

  十一长假之前,位于太阳宫的新型共有产权房玖合府悄然开盘,当天便全部售罄。作为单价销售指导价13万元/平方米,由于政府持有10%产权,实际售价约为11.7万元/平方米的高端住宅,玖合府以单套近2000万元的起价,一天之内实现了清盘。

  一位参与了摇号的购房人徐飞(化名)透露道,他在今年初考虑过北沙滩的中建壹品学府公馆,但因为疫情原因加上他名下的两套二手房都没有成交,最终遗憾错过了。这次,正好两套房子都卖了,手上有了钱和购房资格,对太阳宫的玖合府势在必得,甚至为此找朋友托关系。

  但令徐飞意想不到的是,即便如此,多方打听后,朋友最终的回复也是爱莫能助,只能凭运气参与摇号。结果,因为号数是比较靠后的600多名,不出意料地,徐飞持币扑空,并没有买到心仪的房子。

  “原本以为2000万元左右的总价预算,已经算是比较高的门槛了,竞争也不会太激烈,但没想到,最后是有钱也不一定能买到。”徐飞无奈说道。

  事实上,徐飞这番坎坷的选房经历,恰巧也印证了2022年北京高端住宅市场的火热程度。

  根据中指研究院数据显示,今年1-9月,北京10万+新房成交超2000套,相较去年同期增长46%,成交套数占比由去年同期的3%上升至6.5%。

  “在北京新房市场总成交套数同比下滑超30%的当下,10万+项目却表现较好。可以看出,在楼市整体下行的压力下,改善性住宅却呈现出完全不同的韧性。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为。

  显然,即便楼市遭受了疫情冲击的影响,但仍有很多人出于保值和改善的需求,在狂热地追逐着高端住宅。

  核心地段与价格倒挂是出手买房的主因

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  有需求,供应自然不会少。

  今年,北京10万+的高端住宅供应也达到了高峰。据合硕机构数据显示,北京今年10万+高端住宅项目已供应3374套房源。

  “宅地集中供应以来,土拍受到住建委等相关部门的均衡调控,针对特定区域结合其城市价值以及配套资源给出价格批复,其中就包含了销售指导价为10万+的地块,单从供应端来看其实是稳定有序进行的。”合硕机构首席分析师郭毅认为。

  从合硕机构提供的北京2022年已开盘的8个10万+高端住宅统计表中可以看出,项目主要分布在丰台、海淀、东城及朝阳等主要核心区域。其中丰台区最为集中,供应达1983套,总占比将近六成。户型产品各有差异,从130平方米三居到410平方米五居应有尽有,但主要面积段在130平方米-200平方米之间。

  此外,这些高端住宅,大部分的拟售均价控制在10万元/平方米-11万元/平方米之间,仅恒基天汇的预售价突破了近五年来房价天花板,其均价为13.8万元/平方米。

  业内分析,即便价格超过了10万+,但由于政府指导价,导致很多项目的售价被认为低于预期,具备了与周边二手房价格倒挂的性价比,因此不少人都选择在这个时候杀入10万+的高端市场。

  陈文静表示,聚焦至本年成交项目,成交表现较好的10万+项目普遍具备以下两个特征:第一,区位优势凸显,项目位置多处在配套完善、多年无新增供应板块,部分项目甚至位于三环内,区位优势显著;第二,价格出现一定倒挂,受指导价限制,部分项目备案价较周边次新房更低,具备较高性价比。

  “对于高端需求来说,如何合理地重新配置资产是当下亟须解决的问题,而位于城市核心区又价格倒挂的高端住宅项目,无论是升值潜力还是价值空间都是有明确参考性的,自然会吸引到众多购房者青睐。”郭毅进一步解释道。

  与此同时,从居住角度出发,这些高端住宅项目普遍拥有较好的产品升级,比如更大的面宽尺度、南向多个卧室套房的设计等等,更满足高端需求对于生活品质改善的追求。

  五年间 10万+的高端住宅成交量翻7倍

  据合硕机构统计,2022年截至10月26日,单价10万+高端住宅项目已经成交了2761套,比去年全年的成交量还多出700多套,成交面积达50.71万平方米,成交金额累计569.22亿元,各项指标均已创下年度历史成交的新纪录。

  事实上,从北京10万+高端住宅成交量价走势图可以明显看出,如今的高端住宅市场正处于价跌量涨的阶段。成交量方面,10万+高端住宅项目在2012年仅成交了23套,相比之下,十年间翻了119倍,近五年也翻了7倍之多。成交均价方面,近十年的历史高点位于2016年的12.3万元/平方米,而后一路下跌至如今的11.2万元/平方米,降幅达8.9%。

  除此之外,京楼置业客群也正在发生变化。“相比较之前,目前楼市购买客户发生的一个重大改变就是,新房市场的主力客群,有接近七成是置换的买家。”一位房企开发商的销售人员坦言。

  郭毅认为,“随着城市的发展和经济的繁荣,楼市由过去传统意义上的刚需为主,正在逐渐转化成为改善为主,其中多次购房置业的深度改善人群在其中的占比也会更高,那么10万+的成交量势必会是一个持续升温的态势。”

  上述种种迹象都指向一个事实,即北京楼市俨然走入改善主场。那么,如何应对楼市新变化,已成为房企待完成的新课题。据悉,楼市中并不是每个10万+高端住宅项目都迎来热销,以恒基天汇为例,截至10月31日,仅成交了1套住宅。

  值得一提的是,四季度接下来还有几个亮眼高端住宅项目入市在即。最新进度上,去年最后一批次土拍中,拿地的葛洲坝朝阳区劲松街道项目,已取得了施工许可证,该项目只有1栋住宅楼,指导售价为10.66万元/平方米。另外,位于朝阳东四环,沉寂已久的御翠园也传来年底开盘的声音。

  显然,高端住宅的供应仍在增加,作为资产配置的重要手段,高端住宅的作用短期内仍是无法被替代的,很多买房人就是看中了这一点。不过,也有观点认为,疫情之后的市场火热是因为需求积压导致,但购买高端住宅的人群毕竟是少数,对整个楼市不会产生明显影响,在经济和疫情稳定之后,高端住宅的火热势必也会回归平稳。

  文/宋欣

【编辑:刘阳禾】
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